Quem tem outro imóvel pode fazer usucapião?
Sim. Ter outro imóvel não impede automaticamente a usucapião em Santa Catarina. A resposta depende da modalidade de usucapião aplicável ao caso.
Nas modalidades usucapião extraordinária e usucapião ordinária, a propriedade de outro imóvel não é, por si só, um impedimento previsto em lei.
Já na usucapião especial urbana, especial rural e familiar, a legislação estabelece requisitos diferentes quanto à inexistência de outro imóvel.
Essa diferença é fundamental, não é previsto apenas uma modalidade de usucapião, não é um instituto engessado e único.
Ainda é comum encontrar a ideia de que quem já possui uma casa, apartamento ou terreno não pode usucapir outro imóvel, mas essa ideia não pode ser aplicada a todas as modalidades de usucapião.
O que deve ser analisado é a situação concreta e os requisitos da modalidade de usucapião pretendida.
Vale lembrar também que posse não é propriedade.
A posse decorre do exercício de poderes sobre o imóvel e a propriedade é o direito reconhecido juridicamente e registrado.
É a posse qualificada que possibilita a aquisição da propriedade por usucapião.
Afinal, ter outro imóvel impede usucapião?
Pode impedir, dependendo da modalidade.
A legislação brasileira não estabelece uma proibição geral e absoluta para que o proprietário de um imóvel adquira outro por usucapião.
Na usucapião extraordinária, o artigo 1.238 do Código Civil concentra a análise no exercício da posse pelo prazo legal (10 ou 15 anos), de forma contínua e sem oposição, com intenção de dono. Veja, não é exigido justo título ou ausência de outros imóveis, quer dizer, é permitido ter outro imóvel.
Já na modalidade de usucapião ordinária, prevista no artigo 1.242 do Código Civil, são exigidos, em regra, 10 anos de posse, além de justo título e boa-fé.
A existência de outro imóvel também não aparece como impedimento nessa modalidade, mas as regras mudam nas modalidades especiais.
A usucapião especial urbana e a especial rural exigem que o interessado não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Por isso, não basta perguntar se alguém possui outro imóvel, é preciso saber qual tipo de usucapião poderá ser aplicado, porque existe a possibilidade prevista e muito aceita pelos Tribunais.
Ter outro imóvel impede a usucapião extraordinária?
Não.
O artigo 1.238 do Código Civil prevê a usucapião extraordinária para quem possui um imóvel, durante 15 anos, sem interrupção e sem oposição, como seu.
Nessa modalidade, não é necessário comprovar justo título ou boa-fé e o prazo pode ser reduzido para 10 anos quando o possuidor estabelece no imóvel sua moradia habitual ou realiza obras ou serviços de caráter produtivo.
A lei não exige que o interessado seja proprietário de apenas um imóvel.
Quer dizer, quem já possui uma casa, apartamento ou terreno pode buscar a usucapião extraordinária de outro imóvel, desde que consiga demonstrar os requisitos legais da modalidade.
O ponto central será a posse qualificada e não a quantidade de imóveis que a pessoa possui.
Quais são os requisitos da usucapião extraordinária?
De forma simplificada, é necessário demonstrar:
- Posse pelo prazo legal;
- Posse contínua;
- Ausência de oposição;
- Exercício da posse como dono e
- Cumprimento das demais condições aplicáveis ao caso.
Não é necessário apresentar contrato de compra e venda ou outro documento como justo título, nem é exigida boa-fé.
Quem tem outro imóvel pode fazer usucapião ordinária?
Sim, ter outro imóvel não impede a usucapião ordinária.
O artigo 1.242 do Código Civil prevê, como regra, 10 anos de posse, acompanhados de justo título e boa-fé.
Existe uma hipótese legal de redução do prazo para cinco anos, desde que estejam presentes as condições estabelecidas no próprio dispositivo.
Diferentemente das modalidades especiais, o artigo 1.242 não estabelece que o possuidor precise não ter outro imóvel.
Por isso, quem já tenha uma propriedade registrada pode preencher os requisitos para a usucapião ordinária para regularizar outro imóvel.
O que é justo título na usucapião?
Justo título é um documento ou negócio jurídico que apresenta aparência de legitimidade para justificar a aquisição do imóvel, embora exista algum problema que tenha impedido a transferência regular da propriedade.
Um contrato de compra e venda pode ter relevância nessa análise.
A existência de outro imóvel não elimina automaticamente a boa-fé. Esse requisito deve ser avaliado conforme as circunstâncias da aquisição e da posse exercida sobre o imóvel que se pretende usucapir.
Quando ter outro imóvel impede a usucapião?
A existência de outro imóvel pode impedir o reconhecimento de determinadas modalidades especiais de usucapião.
É o caso da usucapião especial urbana e da usucapião especial rural.
Nessas modalidades, a ausência de outro imóvel faz parte dos requisitos previstos no Código Civil.
Usucapião especial urbana
A usucapião especial urbana está prevista no artigo 183 da Constituição Federal e no artigo 1.240 do Código Civil.
Entre os requisitos estão:
- Imóvel localizado em área urbana;
- Área de até 250 m²;
- Posse por cinco anos, sem interrupção e sem oposição;
- Utilização do imóvel para moradia própria ou da família;
- Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural;
- Não ter obtido anteriormente o reconhecimento dessa modalidade.
Então, quem já possui outro imóvel não preenche o requisito da usucapião especial urbana e não poderá aplicar esta modalidade.
Isso não significa que essa pessoa esteja impedida de analisar outras modalidades de usucapião e regularizar seu imóvel.
Se a posse preencher os requisitos da usucapião extraordinária ou ordinária, por exemplo, poderá requerer estas modalidades permitidas.
Usucapião especial rural
A usucapião especial rural possui requisitos próprios, previstos no artigo 1.239 do Código Civil e exige:
- Imóvel localizado em área rural;
- Área de até 50 hectares;
- Posse por cinco anos;
- Utilização do imóvel para moradia;
- Produtividade decorrente do trabalho do possuidor ou de sua família e
- Não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano.
Aqui também a propriedade de outro imóvel impede o enquadramento nessa modalidade de usucapião remetendo às modalidades ordinária e extraordinária como saída executável.
E a usucapião familiar?
Usucapião familiar é um direito que permite a um cônjuge ou companheiro adquirir a propriedade de um imóvel urbano compartilhado após o abandono do lar pelo ex-parceiro.
O instituto está previsto no artigo 1.240-A do Código Civil brasileiro, protege especialmente quem ficou na residência cuidando da família, uma modalidade completamente diferente das negociações comerciais de posse.
Entre os requisitos, estão dois anos de posse direta, exclusiva e sem oposição, sobre imóvel urbano de até 250 m², utilizado para moradia própria ou da família.
Também precisa existir copropriedade com ex-cônjuge ou ex-companheiro que tenha abandonado o lar.
A lei exige também que o interessado não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural e por possuir requisitos específicos, a usucapião familiar deve ser analisada com foco no relacionamento, na propriedade e na posse.
O que muda para quem já possui outro imóvel?
A principal consequência é a necessidade de escolher corretamente a modalidade de usucapião.
Veja a diferença:
| Modalidade | Ter outro imóvel impede? | Requisitos centrais |
|---|---|---|
| Usucapião extraordinária | Não | Posse pelo prazo legal, sem oposição e com intenção de dono |
| Usucapião ordinária | Não | Prazo legal, justo título e boa-fé |
| Usucapião especial urbana | Sim | 5 anos, até 250 m², moradia e ausência de outro imóvel |
| Usucapião especial rural | Sim | 5 anos, até 50 hectares, moradia, produtividade e ausência de outro imóvel |
| Usucapião familiar | Sim | 2 anos de posse, abandono do lar e demais requisitos legais |
A tabela esclarece uma questão importante: não existe uma regra geral segundo a qual quem já tem um imóvel está proibido de fazer usucapião, o que existe é restrição para determinadas modalidades.
Por que não se pode aplicar a mesma regra a todas as modalidades?
Porque cada espécie de usucapião possui requisitos definidos no Código Civil e em leis especiais.
Na usucapião extraordinária, o artigo 1.238 do Código Civil não exige a ausência de outros imóveis.
Na usucapião ordinária, o artigo 1.242 exige justo título, boa-fé e o prazo correspondente, mas também não estabelece essa proibição.
Já a usucapião especial urbana e a rural possuem expressamente a exigência de que o interessado não seja proprietário de outro imóvel.
Não é correto enquadrar uma exigência própria de uma modalidade e aplicá-la automaticamente às demais como regra absoluta.
O que o TJSC entende sobre ter outro imóvel e usucapião?
O entendimento deve ser analisado de acordo com a modalidade discutida no processo e nas leis em vigor, como o REURB (Regularização Fundiária Urbana), Minha Casa Regular, Imóvel Rural Legalizado, Meu Bairro Regular, Lar Legal, Minha Rua Regular, específicas de Santa Catarina.
No judiciário, a 3ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, na apelação n. 5001186-88.2020.8.24.0143, julgada em 27 de agosto de 2024, reconheceu a usucapião extraordinária diante da comprovação de posse superior a 15 anos, exercida sem oposição e com animus domini.
A decisão evidencia a importância dos requisitos próprios da usucapião extraordinária, onde a análise deve se concentrar na posse e no preenchimento das condições previstas no artigo 1.238 do Código Civil, não exigindo que o interessado não seja proprietário de outros imóveis.
Ter outro imóvel exclui a boa-fé na usucapião ordinária?
Não automaticamente.
A boa-fé exigida pela usucapião ordinária deve ser analisada em relação ao imóvel que se pretende usucapir e às circunstâncias que envolveram a aquisição e o exercício da posse.
O simples fato de uma pessoa possuir outro imóvel não significa, que haja de má-fé, por isso é necessário examinar o justo título e a situação concreta.
Quem tem uma casa no nome pode fazer usucapião de outro imóvel?
Pode, dependendo da modalidade.
Se os requisitos da usucapião extraordinária estiverem preenchidos, possuir uma casa registrada em seu nome não impede automaticamente o reconhecimento da propriedade sobre outro imóvel pela usucapião.
Na usucapião ordinária, a conclusão também pode ser positiva quando houver justo título, boa-fé e o prazo exigido.
Já na usucapião especial urbana, a existência de outro imóvel impede o preenchimento de um dos requisitos dessa modalidade.
O mesmo vale para o REURB (Regularização Fundiária Urbana), já que a Lei que prometeu uma revolução no processo de regularização de áreas urbanas irregulares no Brasil segue as regras das modalidades prevista no Código Civil para usucapião, flexibilizando alguns critérios ambientais, como o licenciamento, por exemplo.
Quem tem terreno pode fazer usucapião de outro terreno?
Sim, porém, é necessário verificar:
- Qual é a situação do imóvel;
- Há quanto tempo a posse é exercida;
- Se houve oposição;
- Como a posse começou;
- Se existe contrato ou outro documento;
- Se há moradia no local;
- Se foram realizadas obras ou atividades produtivas e
- Qual modalidade de usucapião atende ao caso.
A análise do caso específico evita que um único fator, como possuir outro terreno, seja tratado como impedimento absoluto e permite o enquadramento na modalidade correta para regularização do imóvel.
Quantos imóveis uma pessoa pode usucapir?
Eis uma boa pergunta.
A legislação não estabelece uma regra fixando que uma pessoa só possa adquirir um imóvel por usucapião, o que existe são requisitos específicos para cada modalidade.
Assim, a possibilidade de reconhecimento da usucapião deve ser examinada individualmente, considerando a posse, as condições de cada imóvel e não a quantidade de imóvel que o proprietário possui.
Então, qual modalidade de usucapião pode ser usada por quem já possui outro imóvel?
Em termos gerais, a usucapião extraordinária e a usucapião ordinária podem ser analisadas mesmo quando o interessado já possui outro imóvel, a escolha dependerá das características da posse.
A extraordinária não exige justo título nem boa-fé e trabalha, em regra, com 15 anos de posse, com possibilidade de redução para 10 anos nas situações previstas no artigo 1.238 do Código Civil.
A ordinária exige justo título, boa-fé e, em regra, 10 anos de posse.
As modalidades especiais possuem requisitos diferentes e são afastadas pela existência de outro imóvel.
Por isso, a modalidade não deve ser escolhida apenas pelo menor prazo ou pela aparente facilidade e redução de custos e tempo, é necessário verificar qual delas corresponde aos fatos e às provas disponíveis ou possível de diligenciar.
E o usucapião em cartório extrajudicial?
A usucapião pode ser reconhecida pelo judiciário ou diretamente no Registro de Imóveis.
O procedimento é chamado de usucapião extrajudicial e está previsto no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos.
O pedido exige, entre outros documentos, ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões, provas da posse e representação por advogado.
Leia mais sobre a facilitação do reconhecimento de usucapião neste artigo.
Quem tem outro imóvel pode fazer usucapião extrajudicial?
Pode, dependendo da modalidade de usucapião e dos documentos, as regras aplicáveis são as mesmas que exploramos anteriormente.
Em outras palavras, outro imóvel também não impede o procedimento extrajudicial, já que na usucapião extraordinária e ordinária, a propriedade de outro imóvel não é um impedimento.
Porém, nas modalidades especial urbana, especial rural e familiar, a ausência de outro imóvel é também requisito legal, da mesma forma que na via judicial.
Como é o procedimento?
O Cartório de Registro de Imóveis analisa a documentação, a situação registral e as manifestações dos interessados.
Se surgir uma controvérsia que não possa ser solucionada na via extrajudicial, o caso precisará ser submetido ao judiciário.
Por isso, antes de escolher a via extrajudicial, é necessário verificar a modalidade de usucapião, os requisitos legais e a documentação disponível.
Conclusão
A afirmação de que “quem já tem imóvel não pode fazer usucapião” é incorreta quando aplicada indistintamente a todas as modalidades.
Na usucapião extraordinária, a lei não exige que o interessado seja proprietário de apenas um imóvel, o foco está na posse qualificada e no cumprimento do prazo legal.
Na usucapião ordinária, é necessário demonstrar justo título, boa-fé e o prazo exigido pela lei. A propriedade de outro imóvel, isoladamente, também não impede a regularização do imóvel por usucapião.
Já na usucapião especial urbana, especial rural e familiar, a ausência de outro imóvel integra os requisitos legais da própria modalidade, por isso, a questão decisiva não é apenas saber se a pessoa já possui uma propriedade.
O mais importante é identificar qual modalidade de usucapião se aplica ao caso e verificar se a posse e os demais requisitos legais podem ser comprovados para garantir a regularização do imóvel.
Tempo de posse, origem da ocupação ou do contrato, existência de oposição, características do imóvel, documentos e eventual justo título não são detalhes secundários, são elementos que podem definir qual modalidade de usucapião é juridicamente possível no caso concreto.
O diagnóstico correto começa pela identificação da modalidade de usucapião, os requisitos legais, as provas disponíveis e o caminho adequado para buscar a regularização do imóvel.
Como podemos ajudar?
Uma análise jurídica começa pelos detalhes
Em matéria de usucapião, uma resposta genérica pode levar a uma conclusão equivocada.
O enquadramento exige uma análise individualizada da posse, do imóvel e da documentação disponível, considerando a modalidade de usucapião aplicável e os requisitos específicos previstos em lei.
Quando há patrimônio envolvido, a estratégia jurídica deve ser definida antes da escolha do procedimento.
Cada caso exige uma estratégia própria.
Agende sua consulta e tenha uma análise jurídica direcionada ao seu patrimônio.
Perguntas frequentes
Quem já tem outro imóvel pode fazer usucapião?
Sim. Ter outro imóvel não impede automaticamente a usucapião. Nas modalidades extraordinária e ordinária, a propriedade de outro imóvel não constitui, por si só, impedimento legal.
Ter outro imóvel impede a usucapião extraordinária?
Não. O artigo 1.238 do Código Civil não exige que o possuidor seja proprietário de apenas um imóvel.
Ter outro imóvel impede a usucapião ordinária?
Não por si só. A usucapião ordinária exige prazo, justo título e boa-fé, conforme o artigo 1.242 do Código Civil.
Quem tem casa própria pode fazer usucapião?
Pode, dependendo da modalidade. A propriedade de uma casa não impede automaticamente a usucapião extraordinária ou ordinária.
Quem tem outro imóvel pode fazer usucapião especial urbana?
Não, se a propriedade do outro imóvel estiver presente, porque a ausência de outro imóvel urbano ou rural é requisito da modalidade.
Quem tem outro imóvel pode fazer usucapião especial rural?
Não nessa modalidade, pois a legislação exige que o interessado não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Ter vários imóveis impede a usucapião?
Não existe uma proibição geral. É necessário verificar os requisitos da modalidade de usucapião pretendida.
