Tenho imóveis no Brasil e no exterior. Posso me divorciar agora e dividir depois?

O casal já sabe que o casamento chegou ao fim. O divórcio, em si, não é o maior problema.

A dificuldade começa quando entram os imóveis: uma casa no Brasil, um imóvel rural, um apartamento no exterior, uma propriedade em nome dos dois, custos de cartório, registro, impostos e documentos em países diferentes.

Nesse momento, muita gente pensa:

“Será que podemos fazer o divórcio agora e deixar a divisão dos imóveis para depois?”

A resposta é sim, mas essa decisão precisa ser tomada com cuidado e muita análise.

Quando existem imóveis no Brasil e no exterior, deixar a partilha para depois pode ser uma boa estratégia ou pode apenas adiar um problema maior.

Tudo depende de como a situação será organizada e do objetivo do ex-casal.

 Posso me divorciar sem dividir os imóveis?

Sim. No Brasil, o divórcio pode ser feito sem que os imóveis sejam divididos no mesmo momento, apenas para formalizar o fim do casamento e postergar a partilha de bens, sejam imóveis, investimentos, ações, criptomoedas, etc.

Essa alternativa pode ser útil quando ainda faltam documentos, avaliações, conversas com profissionais no exterior ou clareza sobre a melhor forma de organizar o patrimônio,

Mas há um ponto importante: o divórcio sem partilha termina o casamento, mas não encerra a relação patrimonial sobre os imóveis.

Os imóveis continuam pendentes e quando esses imóveis estão em mais de um país, essa pendência merece atenção triplicada.

O que acontece se os imóveis continuarem no nome dos dois?

Se os imóveis brasileiros continuarem registrados em nome dos dois, ambos permanecerão vinculados à propriedade.

Isso significa que, mesmo divorciados, os ex-cônjuges podem continuar dependendo um do outro para várias decisões envolvendo os imóveis.

Na prática, isso pode afetar venda, locação, recebimento de aluguéis, pagamento de despesas, regularização documental, obras, financiamento, constituição de garantia e assinatura de documentos.

Esse é o ponto que muitas pessoas só percebem depois.

O divórcio pode ser resolvido rapidamente, entretanto os imóveis continuam exigindo cooperação do ex-casal.

E cooperar sobre patrimônio depois do divórcio nem sempre é simples.

Por isso, deixar imóveis no nome dos dois pode ser uma solução possível, mas não é uma solução neutra, é um opção que mantém um vínculo patrimonial que precisa ser administrado.

“Os imóveis do Brasil ficam com um. Os imóveis do exterior ficam com o outro.” Isso resolve?

À primeira vista, parece uma solução simples.

Uma parte fica com os imóveis no Brasil, a outra fica com os imóveis no exterior.

Na prática, a análise é mais complexa.

Antes de formalizar uma divisão assim, é necessário verificar em nome de quem estão os imóveis no Brasil e no exterior, se existem documentos suficientes, se a divisão será aceita nos dois países, se será necessário instrumento próprio no exterior e quais custos e tributos podem surgir em cada jurisdição.

Uma divisão pode parecer justa no papel e, ainda assim, gerar problemas na execução prática, dependendo dos países envolvidos.

Em divórcios com imóveis em mais de um país, não basta comparar valores. É preciso saber se a solução funciona juridicamente nas duas jurisdições.

Esse é o cuidado que evita retrabalho, custo duplicado e insegurança futura.

Posso deixar os imóveis no nome dos dois para não pagar cartório agora?

Pode. E essa é uma das razões mais comuns para adiar a partilha, a tributação. 

Transferir imóveis costuma envolver escritura, registro, certidões, avaliações, análise tributária e custos cartorários.

Quando há mais de um imóvel, o impacto financeiro pode ser relevante.

Por isso, muitos casais pensam:

“Vamos nos divorciar agora e deixamos os imóveis como estão. Depois resolvemos.”

Essa escolha pode fazer sentido em alguns casos, desde que seja consciente das consequências e encargos.

Se os imóveis continuam no nome dos dois, os dois continuam ligados a eles, nenhum dos dois terá, sozinho, controle pleno sobre o patrimônio.

Além disso, o tempo pode mudar tudo.

Pode surgir uma nova união, falecimento,  herdeiros, dívidas, conflito sobre
aluguéis, divergência sobre venda ou discussão sobre o valor dos imóveis.

Adiar a partilha pode preservar caixa no presente e também mantem risco aberto para o futuro.

Um contrato particular garante que o imóvel ficará comigo depois?

A ideia parece prática: os imóveis continuam no nome dos dois, mas o ex-casal assinam um documento dizendo que, no futuro, a parte de uma delas será transferida para a outra.

Esse documento pode ter utilidade, registra a intenção das partes, criar obrigações, prever prazos, condições e consequências em caso de descumprimento, mas não pode ser confundido com transferência de propriedade, porque não é.

No Brasil, imóvel não muda de dono apenas por contrato particular, enquanto não houver o título adequado e o respectivo registro, o imóvel continuará formalmente como consta na matrícula.

Essa diferença é essencial.

Em patrimônio imobiliário relevante, sensação de segurança não basta, é preciso entender o que o documento realmente produz.

E se o contrato for irrevogável e irretratável?

A expressão “irrevogável e irretratável” costuma transmitir segurança, ainda assim, não substitui escritura, partilha formal, decisão judicial ou registro imobiliário.

Também não elimina automaticamente custos de cartório, registro ou eventual análise tributária.

O problema é acreditar que soluciona uma questão mais do que realmente alcança. 

Usufruto pode ser uma solução?

Depende do objetivo.

Usufruto não é propriedade, pode ser útil quando a preocupação é garantir o uso de um imóvel ou o recebimento de aluguéis.

Por exemplo, pode fazer sentido quando uma pessoa precisa continuar usando determinado imóvel ou recebendo rendimentos gerados por ele.

Além disso, quando envolve imóvel, o usufruto exige formalização adequada, registro e análise dos custos e possíveis efeitos tributários.

Por isso, o usufruto pode ajudar quando a pergunta é:
“Quem vai usar ou receber os rendimentos do imóvel?”

Mas não resolve completamente a pergunta:
“Como garanto que esse imóvel será meu?”

São perguntas diferentes e cada uma exige uma solução diferente.

Holding patrimonial ajuda em divórcio com imóveis?

Pode ajudar, mas não é uma resposta automática.

A holding patrimonial (Trust)pode ser útil quando existe um patrimônio imobiliário relevante, vários imóveis, renda de locação, necessidade de governança ou planejamento sucessório.

Pode organizar a administração dos imóveis, as receitas, as despesas e as regras de tomada de decisão, adicionar uma camada a mais de proteção ao patrimônio. 

Se os imóveis forem transferidos para uma sociedade, eles passam a pertencer à pessoa jurídica.

Os sócios passam a ter quotas (ex-casal).

Se os dois ex-cônjuges receberem quotas, os dois continuam vinculados economicamente, apenas muda a forma do vínculo, entende a diferença? 

Para que apenas um fique com o patrimônio, será necessário estruturar a saída do outro.

Isso pode ocorrer por venda, doação, compensação, partilha, retirada, redução de capital ou outra operação adequada.

Cada caminho pode gerar custos, registros, contabilidade, ganho de capital e efeitos tributários.

A integralização dos imóveis ao capital social pode, em determinadas condições, ser abrangida pela imunidade de ITBI até o limite do capital efetivamente integralizado.

Essa análise depende da atividade da sociedade, da legislação municipal e da estrutura da operação.

Também podem permanecer custos registrais, contábeis e eventual imposto sobre ganho de capital.

A holding pode ser parte de uma boa estratégia, contudo sem diagnóstico apenas troca um problema familiar por um problema societário.

O que muda quando há imóveis em mais de um país?

Muda bastante.

Quando existem imóveis no Brasil e no exterior, surgem questões práticas que precisam ser consideradas desde o início.

Mesmo que o divórcio seja feito no Brasil, pode ser necessário verificar como aquela solução será tratada no país onde o outro imóvel está localizado.

Esse cuidado evita uma situação comum: o casal acredita que resolveu tudo em um país, mas depois descobre que a parte imobiliária ainda depende de providências relevantes no outro.

Em patrimônio internacional, a estratégia precisa conversar com as duas ou mais realidades.

Qual é o risco de deixar os imóveis para depois?

O maior risco é tratar a pendência como se ela não existisse.

Depois do divórcio, a relação entre as partes muda, a comunicação muda, a confiança pode mudar.

A situação financeira pode mudar, composição familiar também, como novo casamento ou filhos e netos.

Mas os imóveis continuam exigindo decisões, gerando custos e requerendo planejamento.

Deixar imóveis em aberto sem regra clara costuma gerar conflito.

Qual é a melhor estratégia?

A melhor estratégia depende do objetivo.

Se a prioridade é formalizar o divórcio rapidamente e organizar a divisão com calma, o divórcio sem partilha pode ser adequado.

Se existe intenção de futura transferência, um compromisso formal pode ajudar, desde que não seja confundido com propriedade e compreendida que não possui força nem forma adequada.

Se há patrimônio imobiliário relevante, renda de locação, sucessão e necessidade de governança, a holding pode fazer sentido.

Se o objetivo é encerrar definitivamente o vínculo patrimonial, a partilha formal tende a ser o caminho mais seguro.

A ordem correta é simples: primeiro entender o patrimônio envolvido, os imóveis, depois definir o objetivo, entender os riscos e só então escolher o instrumento.

Não o contrário.

Existe uma forma de garantir tudo sem pagar nada agora?

Essa é a pergunta que muitos gostariam de responder com “sim”.

Não existe uma solução perfeita que reúna tudo ao mesmo tempo:

manter os imóveis no nome dos dois, garantir definitivamente que ficarão com apenas um, dispensar título adequado, dispensar registro, eliminar custos de cartório, eliminar análise tributária e funcionar automaticamente no Brasil e no exterior.

O que existe são níveis diferentes de proteção,  e qual camada de proteção cada alternativa realmente entrega.